Με τον Ν. 5221/2025 επέρχεται σημαντική τροποποίηση στο άρθρο 637 ΚΠολΔ, η οποία διευρύνει το πεδίο εφαρμογής της διαταγής απόδοσης μισθίου και στην περίπτωση της λήξης της μίσθωσης. Η νέα αυτή ρύθμιση αλλάζει ουσιαστικά το μέχρι σήμερα ισχύον πλαίσιο και εισάγει νέα δεδομένα τόσο για τους εκμισθωτές όσο και για τους μισθωτές, θέτοντας συγκεκριμένες προϋποθέσεις και διαδικαστικές απαιτήσεις που πρέπει να τηρούνται με ακρίβεια.
Η διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου αποτελεί εδώ και χρόνια ένα ιδιαίτερα αποτελεσματικό δικονομικό εργαλείο για τους εκμισθωτές, καθώς τους επιτρέπει να ανακτούν τη χρήση του ακινήτου τους μέσω μιας ταχύτερης διαδικασίας, χωρίς να απαιτείται προσφυγή στην τακτική αγωγή. Μέχρι πρότινος, ωστόσο, η αξιοποίησή της περιοριζόταν σχεδόν αποκλειστικά στις περιπτώσεις καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων από δυστροπία του μισθωτή.
Το τοπίο αυτό μεταβάλλεται ουσιωδώς με τον Ν. 5221/2025 (ΦΕΚ Α’ 133/28.7.2025), ο οποίος, με την αναδιατύπωση του άρθρου 637 ΚΠολΔ, επεκτείνει τη δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και στην περίπτωση κατά την οποία έχει λήξει η μίσθωση. Η νέα ρύθμιση τίθεται σε ισχύ από 1.1.2026 και αναμένεται να επηρεάσει σε σημαντικό βαθμό την πρακτική αντιμετώπιση των μισθωτικών διαφορών.
Το προϊσχύσαν καθεστώς
Μέχρι σήμερα, η διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορούσε να εκδοθεί αποκλειστικά σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων από δυστροπία, υπό ορισμένες αυστηρές προϋποθέσεις. Ειδικότερα, απαιτούνταν:
α) η έναρξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως και
β) να έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση, επιδοθείσα με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον δεκαπέντε (15) ημέρες πριν από την κατάθεση της σχετικής αίτησης.
Σε περίπτωση που ο μισθωτής κατέβαλλε τα οφειλόμενα εντός της προθεσμίας αυτής, αποκλειόταν η έκδοση της διαταγής, εκτός εάν συνέτρεχε περίπτωση επανειλημμένης καθυστέρησης από δυστροπία.
Οι αλλαγές που εισάγει ο Ν. 5221/2025
Με τη νέα διατύπωση του άρθρου 637 ΚΠολΔ, η διαταγή απόδοσης μισθίου μπορεί πλέον να εκδοθεί:
είτε λόγω καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων από δυστροπία,
είτε λόγω παρέλευσης του ορισμένου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης.
Παράλληλα, αποσαφηνίζεται ότι μπορεί να αποδεικνύεται εγγράφως όχι μόνο η έναρξη, αλλά και η λήξη της μίσθωσης, στοιχείο που αποκτά ιδιαίτερη σημασία ενόψει της νέας αυτής βάσης έκδοσης της διαταγής.
Οι προϋποθέσεις στην περίπτωση της λήξης της μίσθωσης
Για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης απαιτείται:
η λήξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως και
να έχει προηγηθεί επίδοση εξώδικης πρόσκλησης απόδοσης του μισθίου από τον εκμισθωτή τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από τη λήξη της σύμβασης, ή σε περίπτωση μίσθωσης που έχει καταστεί αορίστου χρόνου, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής.
Περαιτέρω, προβλέπεται ότι η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης δεν μπορεί να κινηθεί πριν από την πάροδο δύο (2) μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή, θεσπίζοντας έτσι ένα ουσιαστικό μεταβατικό χρονικό περιθώριο προστασίας.
Πρόκειται για μία από τις πιο σημαντικές αλλαγές των τελευταίων ετών στο δίκαιο των μισθώσεων, που αναμένεται να επιταχύνει σημαντικά τις διαδικασίες απόδοσης ακινήτων.
Όποιος είναι εκμισθωτής ή μισθωτής, καλό είναι να ενημερωθεί έγκαιρα για το σωστό σχεδιασμό και την πλήρη νομική κάλυψη στην υπόθεσή σας.
